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【B2B案例】土流網:通過創新商業模式打造線上土地運營商
發布時間:2019年04月30日 09:16:20

(網經社訊)土流網是誰?

土流網成立于2009年,深耕土地流轉領域10年,致力于成為全球土地資產運營商。

本文選取代表土流網模式的三個案例湖南漢壽縣經營權抵押貸款模式、新疆昌吉州農村產權交易建設運營模式和江西豐城市的全域資產托管模式,這三個模式對土流網最具有里程碑意義。

以下,將以這三個案例串聯出土流網的主要運營思路。

土地“兩權”抵押貸款

案例位置:湖南漢壽縣

2015底,湖南省11個縣市獲全國人大授權成為“兩權”抵押貸款試點。土流網選擇位于常德市的漢壽縣進行土地經營權抵押貸款模式創新,2016年3月完成第一筆貸款的發放。

漢壽模式中,土流網發揮積累八年的土地流轉行業經驗,提供土地經營權估值、保后監督、逾期處理、土地經營權處置等工作;商業銀行承擔審查審批、發放貸款、貸后管理及逾期催收等工作。同時,土流網與商業銀行開展現場聯合調查,分別出具盡調報告,確保調查客觀、完善。

在漢壽模式中,土流網引入擔保機構,發揮其風險識別、風險控制、風險分擔、保后管理等行業優勢,進行保前調查、擔保審查審批、出具擔保意向函和擔保合同、保后管理等工作;或由保險機構發揮保障借款人還款能力和分擔風險等行業優勢共同合作,最大限度降低風險。合作機構包括中國郵政儲蓄銀行、中國建設銀行、漢壽農村商業銀行、京東金融、華安保險、太平洋保險、天氣寶、常德財鑫投融資擔保集團有限公司。

土地是農民擁有的核心資產,隨著政策的進一步放開,土地“兩權”作為抵押物進行金融貸款的價值凸顯出來。但是土地這類資源如果沒有變成資產,那么作為抵押物的土地從金融角度來說是沒有發揮出它的價值的。

但現實情況是,金融行業缺乏對土地的了解,難以量化評估土地價值及土地經營權價值,因此很難實現資源變資產的目標。土流網的介入從根本上解決了這個問題。

土地的評估和運營是土流網成立以來一直在做的事,不論是前期評估價值還是出現風險后的處置變現,都在土流網的經驗范圍之內。

倘若農民以土地經營權作為抵押物進行貸款,違約之后把土地經營權抵押給銀行,銀行如何拿土地變現?常見的擔保公司也大多沒有土地變現的能力。

這種情況下做金融就需要介入兩類角色,一為土流網,一為保險公司。農民將土地經營權抵押給銀行,購買保險公司的保險。如果農民在約定期限內還不上錢,保險公司將錢付給銀行,土流網幫助保險公司處置農民的土地經營權(如,在網站土流網這樣的平臺通過線上線下服務完成流轉),所得收益再還給上述公司。

這是圍繞土地經營權抵押物進行的金融玩法。在這一模式中,在土地方面,“壟斷”地位的土流網占據極其核心的地位。

2019年1月,隨著修訂后的《土地管理法》生效,全國范圍內的土地經營權作為抵押物進行貸款得到法律上的允許。意味著土地金融將會是一個爆發增長的態勢。

目前,土流網貸款額度超過1億元,無不良記錄,單筆交易最高300萬元。

農村產權交易中心

案例位置:新疆昌吉州

2015年,昌吉州7個縣市農村產權交易中心建成,昌吉州選擇其中的奇臺縣作為與土流網政企共建土地流轉服務中心的試點縣加以推進,委托土流網進行線上線下土地流轉綜合服務運營。

政企共建的農村產權交易中心符合國家政策,信息傳播及交易達成高效,運作機制相較政府服務機構更加靈活,能發揮市場主體資源優勢和服務優勢。經過半年多的實際運營后,奇臺縣農村產權交易中心取得良好成果。

2017年,昌吉州政府決定將土流網政企合作模式進行全州推廣并擴大土流網在當地的服務項目和種類。2018年,昌吉州政府再次主動擴大與土流網的合作,在昌吉州國家高新產業園區開展園區委托招商代理合作,正式開啟政企合作產業園區招商引資項目。

2014年,國務院辦公廳下發首部針對農村產權流轉交易市場的全國性指導文件——《關于引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號)。為更好滿足農村產權交易流轉需求,各地紛紛根據政策指導,成立農村產權交易中心,但是政府缺乏運營農村土地的市場化能力,土地流轉不起來。

而對于土流網來說,每天在線上找地的人就有60萬之多。土流網占據土地流轉線上流量的90%,在各搜索引擎中有20萬個關鍵詞搜索出來的第一條甚至是連續占據前三條的都是土流網的相關信息。土流網的線下網點也占據國內土地流轉線下實體的九成以上。土流網有560個土地流轉服務中心和超3萬個土地經紀人,這些機構和個人就像鏈家和置業顧問一樣,推動土地資產購買方找到合適的土地。“在國內土地流轉流量方面占壟斷地位。”土流網董事長伍勇告訴億邦動力。

如此,政府與土流網的合作便有了契合點。新疆昌吉土地交易中心成立后就遇到上述問題,最后政府順理成章地決定授權土流網獨家運營當地的土地交易中心。而土流網在運營過程中也實現了企業的盈利,如收取交易溢價分成,集體經營性資產掛牌價格為500萬,通過土流網的規劃運營及宣傳推介,最后成交價格1000萬,則土流網可收取約10%的資產溢價分成,即50萬元。

昌吉之后,土流網政企合作已覆蓋全國300多個區縣的農村產權交易中心,其中也包括山東廣東的省級農村產權交易中心。

土流網與政府的合作主要有兩方面:第一是政府使用土流網的SaaS系統,標的同步到土流網主站,等于主站幫其引流;第二是依靠對土地的專業性幫政府獨家運營。

“未來每個縣城都要一家,全國2800多個縣,未來我們希望全國的產權交易中心都交給我們土流網運營。”伍勇告訴億邦動力。

“土地超市+土地銀行”全域資產托管

案例位置:江西豐城市

2018年12月,土流網與江西省豐城市共同建成全國首家政企合作鄉村振興農村產權運營管理公司。在豐城嘗試“土地超市”+ “土地銀行”結合的創新模式。

“土地超市”是指農戶通過各村建立的土地股份合作社,村集體通過農建投公司將閑置的承包地和集體土地整合,由政府規劃、整理、建設配套設施后提交到土地超市掛牌。運營管理公司對掛牌土地進行項目包裝,數字化上架后通過土流網線上線下的招商渠道,面向全國招商,并通過競價等方式實現交易。農業投資客商通過“土地超市”自主選地后,在線支付交易定金,或以直租、競價等方式,便捷、靈活、安全的實現租地需求。

“土地銀行”指農戶及村集體以村為單位將土地存入土地銀行,合資公司協助銀行對存入土地的未來收益進行評估,銀行根據評估金額以村為單位提供一定比例的授信。因為是一次性抵押全部剩余年限未來的土地收益,因此只需完成一次抵押貸款手續,農戶就可獲得一張長期的“信用卡”。這樣的批量授信減少了貸款手續,降低了貸款利率、提高了貸款額度。

租地客商通過“土地銀行”的“按揭分期”支付土地租金,可一次性流轉全部剩余年限的土地經營權,合同第一年需支付全部租金一定比例的首付款及第一期分期款,之后依次按年支付余下分期款,直至付清全款后可取得全部土地經營權。這種服務模式解決了以往一年一付租金導致的客商不敢投入基礎建設、農戶隨時反悔、租金隨意漲價等妨礙持續擴大生產經營的問題。同時,土地銀行引入第三方服務機構提供農田管理服務以及不良資產產生后的資產處置服務,有效控制風險。

土流網2019年的戰略型業務重點將放在全國農村產權交易中心建設運營服務上,而更具增長潛力的基于土地交易的金融業務將成為未來長期發展的重要抓手。

這些創新模式的基礎是分布在全國的掛牌地源信息,目前土流網上的土地信息40萬余條,年均增長率達31.2%,掛牌土地信息總面積4.57億畝;掛牌土地面積年均增長率達20.4%,累計已成交1.14億畝。

基于“壟斷”地位,土流網的土地運營商的定位也將越來越清晰地展現出來。(來源:億邦動力網 文/秦川 編選:網經社)

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